VARIAZIONE CATASTALE (SUPERBONUS)
La tematica è articolata e contorta quindi il seguente BLOG ha lo scopo di comunicare le corrette informazioni in modo riassuntivo e puntuale per poter valutare il proprio caso.
L’Agenzia delle Entrate con Provvedimento prot. n. 38133/2025 specifica che:
Al fine di agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali, l’Agenzia delle entrate invia apposita comunicazione per i quali non risulta essere stata presentata la variazione catastale. AL contribuente è data la possibilità di regolarizzare la sua posizione fornendo elementi, fatti e circostanze non conosciuti dall’Agenzia, sulla base dei quali non si rende obbligatoria la presentazione della dichiarazione nel caso di specie.
PREMESSA DEI REGOLAMENTI:
Articolo 20 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652
Sostanzialmente l’articolo prevede l’obbligo di denuncia di qualsiasi variazione nell’ottica di un costante aggiornamento della banca dati. Il catasto conserva, accerta e aggiorna il patrimonio immobiliare. Per variazione di intende “consistenza” e alla “attribuzione della categoria e della classe”.
Determinazione del 16 febbraio 2005 – Agenzia del Territorio
Provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in materia di classamenti catastali di unità immobiliari di proprietà privata. Linee guida. (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005)
Articolo 2 – Individuazione delle unità immobiliari oggetto di rideterminazione della rendita: a) da interventi edilizi che abbiano comportato la modifica permanente nella destinazione d’uso, ovvero un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditivita’ ordinaria derivante, di norma, da interventi edilizi di ristrutturazione edilizia come definiti alla lettera d) dell’art. 3 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, …. ecc…..
CIRCOLARE N. 10/2005 – Accertamento delle unità immobiliari urbane ai sensi dell’articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311
CIRCOLARE n. 1/2006 – Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell’art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 – Semplificazioni procedurali per la predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa
Allegato B: «Premesso che, in base alle norme ed istruzioni catastali, l’attribuzione di nuovi classamenti viene operata in tutti i casi di nuova costruzione e nelle variazioni del patrimonio esistente concernenti la geometria ovvero i caratteri intrinseci ed estrinseci dell’unità immobiliare, incidenti sulla rendita catastale, si riepilogano e si precisano di seguito gli interventi che di norma comportano l’obbligo di un aggiornamento catastale (A) e quelli invece ininfluenti a tal fine (B)
Legge di Bilancio 2024 (controllo interventi edilizi agevolati)
QUANDO SI DEVE PRESENTARE LA VARIAZIONE CATASTALE PER IMMOBILI RISTRUTTURATI CON SUPERBONUS?
In tutti i casi con modifiche interne e cambi uso e ampliamenti volumetrici insomma tutte le modificazioni sulla geometria dell’immobile e sua funzione.
Invece per i casi di miglioramento qualitativo energetico (fotovoltaico, serramenti, cappotto):
Impianto fotovoltaico:
Lettera circolare prot. n. 388196 del 16/10/2024
A tal proposito, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria , per valutare detto incremento, si può determinare il valore capitale conseguente all’installazione sommando al valore capitale iniziale del bene (determinato dal prodotto della rendita catastale e del pertinente moltiplicatore di cui al D.M. 14 dicembre 1991) il valore del costo dell’impianto (riportato all’epoca censuaria di riferimento 1988-1989 per mezzo del più appropriato indice medio dei prezzi ISTAT e ridotto anche per il cosiddetto «deprezzamento infra-censuario»).
Cappotto termico:
La sola esecuzione del cappotto non comporta modifiche alla consistenza sicché non è necessaria la variazione per questa ragione. È invece rimessa al soggetto obbligato e al suo consulente la verifica del complesso degli interventi edilizi aventi riflesso sul valore (e, dunque, sul reddito) dell’unità immobiliare.
Quindi per l’effcientamento energetico abbiamo una verifica da fare che è il potenziale incremento di valore del 15% con riferimento all’attuale rendita catastale e all’importo dei lavori.
VERIFICA incremento di rendita catastale (con due metodi di calcolo):
METODO DI CALCOLO 1)
– rendita attuale euro 500,00
– importo lavori euro 100.000,00 (rivalutazione 1988/89) quindi applicazione del coefficiente 2,448
Rivalutazione rendita: euro 500,00 x 100% = euro 50.000,00
Importo lavori: euro 100.000,00 / 2,448 = euro 40.849,67
VERIFICA: euro 40.849,67 / 50.000,00 x 100 = 81,69% superiore al 15% (in questo caso, obbligo di presentazione di variazione catastale per incremento del valore immobiliare e quindi aumento della rendita).
METODO DI CALCOLO 2)
– rendita attuale euro 500,00
– importo lavori euro 100.000,00 (attualizzato al 1988/89) quindi ridotto del 52% euro 48.000,00
Calcolo rendita euro 500,00 x 15% = euro 75,00
Importo Lavori: euro 48.000,00 x 1% = euro 480,00
VERIFICA: euro 480,00 superiore a euro 75,00 (in questo caso, obbligo di presentazione di variazione catastale per incremento del valore immobiliare e quindi aumento della rendita).
Per la presentazione di variazione catastale, la causale è RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA e fa fede la data di fine lavori quindi entro 30 giorni- Dopo i 30 giorni dalla data di fine lavori si può calcolare la sanzione e con il ravvedimento operoso si procede alla presentazione per mezzo di pratica DOCFA e invio su piattaforma SISTER Agenzia delle Entrate.
Per info sul proprio immobile scrivere al Geom. Tiozzo Netti Nicola: [email protected]
